Com o início da fase de testes da reforma tributária em 2026 e a regulamentação promovida pela Lei Complementar nº 227/2026, as operações imobiliárias passaram a se submeter ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), em substituição gradual ao ISS, ICMS PIS e Cofins. Tanto a locação quanto a compra e venda de imóveis entram no campo de incidência do novo IVA dual, sem afastar a aplicação de outros tributos relevantes, como Imposto de Renda, CSLL e ITBI. O resultado é um ambiente tributário mais integrado, porém mais exigente do ponto de vista operacional e de compliance.
Para mitigar impactos sobre o setor, a legislação prevê reduções específicas de alíquotas, com descontos de 50% para vendas de imóveis e de 70% para locações, além da aplicação de redutores sociais e de ajustes na base de cálculo. Em 2026, aplica-se uma alíquota teste de 1% (0,9% de CBS e 0,1% de IBS), condicionada à correta emissão e destaque dos tributos nos documentos fiscais.
A ausência de regulamentação definitiva da nota fiscal imobiliária e a adaptação incompleta dos sistemas tornam essencial o acompanhamento contínuo das normas e a documentação das tentativas de cumprimento das obrigações acessórias.
ITBI e maior rigor na avaliação do valor de mercado
A LC nº 227/2026 também alterou o regime do ITBI ao redefinir o conceito de valor venal, que passa a corresponder ao valor de mercado do imóvel, apurado com base em critérios técnicos, dados de transações, informações de cartórios e características do bem. Municípios e o Distrito Federal ficam obrigados a divulgar os parâmetros de avaliação e a assegurar ao contribuinte o direito de contestação administrativa. Esse novo modelo amplia a transparência, mas também tende a elevar a base de cálculo do imposto em determinadas operações, exigindo maior atenção na estruturação de negócios imobiliários.
Além disso, a lei reforça a integração entre administrações tributárias e serviços notariais e registrais, intensificando o compartilhamento de informações sobre transmissões imobiliárias. Na prática, isso reduz assimetrias informacionais e amplia o nível de fiscalização sobre operações formais e informais no mercado.
Holdings imobiliárias
A constituição de holdings imobiliárias permanece como instrumento legítimo e relevante de organização patrimonial, gestão de ativos e planejamento sucessório. A centralização de imóveis em pessoas jurídicas pode facilitar a administração, a governança e a transferência do patrimônio, além de, em determinados cenários, gerar eficiência tributária quando comparada à exploração direta por pessoas físicas.
Contudo, a reforma introduz mudanças importantes na tributação do ITCMD, especialmente nas hipóteses de herança ou doação de quotas ou ações de empresas fechadas. A tendência é a adoção do valor de mercado como base de cálculo, inclusive com metodologias mais sofisticadas de avaliação.
Isso não elimina a utilidade das holdings, mas torna indispensável uma análise técnica individualizada, considerando custos de manutenção, impactos fiscais, regras estaduais e objetivos patrimoniais e sucessórios de cada grupo familiar ou empresarial.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o novo padrão de fiscalização
Outro eixo relevante da reforma é a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que cria um identificador nacional único para cada imóvel urbano ou rural. O CIB integra informações da Receita Federal, dos fiscos estaduais e municipais e dos registros públicos, permitindo maior cruzamento de dados e fiscalização automatizada. Sua adoção é obrigatória e seguirá cronograma definido entre a Receita Federal, o Conselho Nacional de Justiça e os cartórios.
Na prática, o CIB amplia a visibilidade das propriedades e transações imobiliárias, reduz inconsistências cadastrais e dificulta práticas informais, como contratos não registrados ou rendimentos não declarados. Para empresas e investidores, esse novo ambiente reforça a importância de alinhamento entre estrutura jurídica, registros, contratos e declarações fiscais.
O novo regime tributário aplicado ao setor imobiliário exige planejamento, revisão de estruturas e acompanhamento regulatório constante. A equipe do Mesquita Ortiz Advogados permanece à disposição para assessorar empresas, investidores e famílias empresárias na análise dos impactos da reforma tributária, na revisão de estruturas imobiliárias e patrimoniais e na adequação às novas exigências fiscais e regulatórias.