O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em contratos de alienação fiduciária de imóveis, a frustração de dois leilões consecutivos transfere a posse do bem ao credor e extingue a dívida, conforme os parágrafos 4º e 5º do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.
O caso envolveu a tentativa de um devedor de reverter a consolidação da propriedade do imóvel ao banco credor após dois leilões sem arrematação. Segundo a relatora, o entendimento do STJ é claro no sentido de que, uma vez frustradas as tentativas de venda, o crédito é considerado quitado e a propriedade do bem é consolidada em favor do credor, sem que haja obrigação de devolver valores pagos. Esse regime jurídico tem o objetivo de conferir segurança e previsibilidade às operações de crédito imobiliário, evitando discussões posteriores sobre valorização do bem.
A ministra destacou ainda que a tese do “falso sobejo”, embora já tenha encontrado respaldo em decisões antigas, foi superada pela jurisprudência consolidada da Corte, que considera a transferência da posse ao credor como consequência natural do procedimento previsto em lei. Não há, portanto, enriquecimento ilícito, uma vez que a extinção da dívida representa a contraprestação pelo bem não alienado em leilão.
O precedente reforça o caráter definitivo da consolidação da propriedade nos contratos de alienação fiduciária, equilibrando o risco entre as partes e resguardando a estabilidade do sistema de crédito. A decisão também reafirma o papel do STJ na uniformização da interpretação da Lei nº 9.514/1997, especialmente quanto à aplicação de seus mecanismos de execução extrajudicial em situações de inadimplência e leilões sem êxito.