Em recente decisão, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, deu provimento a recurso especial, nos termos do voto da Relatora Ministra Nancy Andrighi reforçando o entendimento já consolidado na Corte, de que é inaplicável o procedimento de venda extrajudicial de bem imóvel, cujo contrato não fora levado registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 23, da Lei n° 9.514/1997.
No caso em questão, um comprador ingressou em face de vendedora pessoa jurídica pleiteando a rescisão de contrato particular de compra e venda de unidade imobiliária com pacto adjeto de alienação fiduciária, somado a pedido de devolução das quantias pagas, lastreado nas disposições do Código de Defesa do Consumidor.
A sentença julgou procedente o pedido subsidiário deduzido na inicial para declarar resilido o contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, condenando a vendedora a restituir ao comprador o valor correspondente a 90% de tudo o que foi pago por este.
O recurso de apelação da vendedora foi negado, sendo posteriormente interposto por esta Recurso Especial.
Dentre as argumentações, a vendedora manifestou o entendimento de que o contrato deveria ser resolvido na forma do que dispõe a Lei Federal 9.514/97, lei especial que disciplinaria o contrato entre as partes, em face do Código de Defesa do Consumidor e que, portanto, a única possibilidade de rescisão do contrato seria por meio de leilão extrajudicial, previsto no art. 27, do mesmo diploma legal, razão pela qual a rescisão contratual e a devolução dos valores eventualmente pagos deveriam se perpetrar em conformidade com a regra ditada pelo art. 27, § 4º, da Lei 9.514/97 e não, pelas disposições do CDC.
Na decisão, a Relatora reforçou o entendimento bem consolidado no STJ acerca da existência no ordenamento jurídico brasileiro, do duplo regime jurídico da propriedade fiduciária, destacando a coexistência da Alienação Fiduciária tratada no âmbito do Código Civil, que disciplina o regime da propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis e do regime jurídico especial, formado dentre outras legislações esparsas, pela Lei n° 9514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre coisas móveis fungíveis e infungíveis.
Focando-se, especificamente na Lei n° 9.514/1997, a Relatora destacou que:
“Em relação, porém, à propriedade fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei nº 9.514/97, verifica-se que a garantia somente se constitui com o registro do contrato que lhe serve de título no registro imobiliário do local onde o bem se situa. É o que dispõe expressamente o art. 23 da Lei nº 9.514/17, segundo o qual “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”
Ou seja, sem o respectivo registro do contrato não há a constituição da garantia na modalidade alienação fiduciária. Nessa situação, o direito real de garantia não se perfectibiliza e, portanto, a relação existente entre comprador e devedor permanece como de direito pessoal, o que afasta a incidência do art. 27 da Lei 9.514/1997, que prevê o leilão extrajudicial para a alienação do imóvel.
Somente mediante o registro do contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária se estará constituída a propriedade fiduciária. A garantia fiduciária permanece pelo tempo necessário ao integral pagamento do saldo devedor, e seus encargos, até que o comprador cumpra integralmente todas as obrigações relativas ao contrato e ao imóvel, valendo como prova de extinção da garantia ora estipulada somente o termo de quitação fornecido pela vendedor ou instituição financeira garantidora ao comprador, resolvendo-se a propriedade fiduciária do Imóvel, nos termos do Artigo 25 e parágrafos da Lei 9.514/97. Em casos de inadimplemento, o imóvel é, após procedimentos a serem adotados pelo credor, submetido à venda via leilão extrajudicial.
Assim, diante da ausência de registro do contrato junto ao cartório de registro de imóveis competente, não é exigível que o vendedor seja submetido ao procedimento de venda extrajudicial, por meio de leilão do bem, para somente então receber eventuais diferenças pelo vendedor, resolvendo-se o contrato, portanto, na forma do Código de Defesa do Consumidor.