A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.994.309, reafirmou que a penhora de imóvel financiado mediante alienação fiduciária exige a prévia intimação do credor fiduciário. No caso analisado, um apartamento financiado por banco foi penhorado a pedido do condomínio para quitação de taxas condominiais, sem que o banco fosse comunicado. Embora a possibilidade de penhora em dívidas condominiais tenha sido admitida pela 2ª Seção do STJ, o Tribunal destacou que essa medida deve observar rigorosamente as garantias do credor, que permanece como proprietário do imóvel até a quitação integral do financiamento.
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul havia considerado que a falta de intimação tornaria o leilão ineficaz apenas em relação ao banco, preservando a arrematação perante o devedor. A 3ª Turma, porém, afastou essa interpretação. Segundo o relator, ministro Moura Ribeiro, tratar a alienação fiduciária como hipoteca levou a um equívoco: o credor fiduciário é titular do direito real, e não mero garantidor, motivo pelo qual não pode ser surpreendido por atos expropriatórios que atinjam a propriedade do bem.
Com base no Código de Processo Civil, a Turma concluiu que a ausência de intimação invalida a arrematação como um todo, e não apenas em relação ao credor. O entendimento reforça que a ciência prévia do banco não é mera formalidade, mas condição indispensável para garantir sua participação, seja para impugnar o ato, seja para assumir a dívida, conforme permite a legislação.
A decisão foi unânime e reforça a necessidade de cautela na condução de penhoras envolvendo bens alienados fiduciariamente, especialmente em disputas condominiais. O tema ainda deverá ser consolidado pela 2ª Seção, que fixará tese sobre as condições e limites da penhora nesses casos, o que tende a trazer maior segurança jurídica aos credores, devedores e arrematantes.