STJ reafirma responsabilidade do vendedor por dívida condominial mesmo após posse do comprador

A Segunda Seção do STJ reafirmou que o promitente vendedor de imóvel pode ser responsabilizado por dívidas condominiais posteriores à posse do comprador, caso o contrato de compra e venda não tenha sido registrado em cartório.

No caso analisado, a cobrança de cotas condominiais foi dirigida contra compradores que haviam recebido a posse do imóvel mediante promessa de compra e venda. Contudo, diante da frustração da execução contra os compradores, o condomínio buscou a penhora do imóvel, de propriedade da empresa vendedora. Esta, por sua vez, alegou ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, sustentando que não deveria responder pela dívida gerada após a posse ter sido transferida.

A relatora, ministra Isabel Gallotti, ressaltou que embora o Tema 886 dos recursos repetitivos preveja que o conhecimento da posse pelo condomínio afasta a responsabilidade do vendedor, esse entendimento não pode se sobrepor à natureza “propter rem” das obrigações condominiais. Isso porque tais dívidas acompanham o bem, independentemente da vontade das partes envolvidas na transação.

Dessa forma, a Corte concluiu que o condomínio não pode ser submetido aos termos de acordos privados que não lhe dizem respeito. Mesmo sem usufruir diretamente dos serviços condominiais, a empresa vendedora, na qualidade de titular do direito real sobre o imóvel, permanece responsável pelo adimplemento das obrigações, assegurando-se ao credor a possibilidade de satisfazer o crédito com o próprio bem.